2023年廣州樓市半年報出爐！中心區域成交穩中向好_TOD:TODTOD幣

來源：鳳凰網房產廣州站

2023年上半年，廣州商品房新增供應374萬㎡，是自2018年來首次低于400萬㎡水平，新房成交448萬㎡，連續18個月平均月度網簽水平維持在70萬㎡左右，堪稱15年來最長的“筑底”期。其中，2023年5-6月周均成交同比下降20％，超跌明顯。

2022年1月-2023年6月在經濟趨勢和房企債務危機下歷經18個月網簽70萬㎡的筑底期

供求、二手、購買力三向承壓

具體來看，2023年上半年的新房市場呈現三大特征，一是市場供求量都處于“階段性超跌”的筑底期；二是受二手市場影響加劇；三則是購買力聚集“優勢地段”，僅中心城區市場仍有增長。

如果說，2023年1-3月是疫后需求的一定釋放，那與之相較，4月份買家的態度則多了幾分猶豫，市場負面情緒下，不少買家落入觀望狀態。

Radio Caca官方于今日參加CES2022展會:據官方消息Radio Caca官方于今日參加2022年國際消費類電子產品展覽會(CES)，據悉其中NFT加密數字貨幣以及其他區塊鏈技術將首次被劃分為一個單獨類別進行展出，預計展會將吸引7.5萬名觀眾和眾多傳統科技巨頭在內的超過2000家展商參展。據悉，憑借CES Badge，即可參與CES 現場RACA open bar活動，并且可以獲得一枚定制的CES 2022 的專屬NFT。根據Radio Caca的消息，Radio Caca于今日在CES會美國拉斯維加斯威尼斯人酒店舉辦RACA open bar活動。

資料顯示，該展始于1967年，現已成為全球各大電子產品企業發布產品信息和展示高科技水平及倡導未來生活方式的窗口。[2022/1/8 8:34:49]

2023年4月后，人民幣兌美元匯率貶值和房企債務風險持續顯露兩大因素下，國內宏觀經濟呈現復蘇放緩趨勢，直接動搖了買家入市信心，打斷了疫后市場修復進程，甚至交易水平低于去年同期水平。

美國國家經濟研究局：美國2020年經濟衰退持續了兩個月:美國國家經濟研究局商業周期測年委員會在周一的公告中表示，美國由新冠疫情引起的衰退在2020年4月結束，成為美國有史以來最短的一次衰退。就業和生產的所有關鍵指標都“明確指出2020年4月是谷底”。此次衰退之前，美國經濟經歷10.5年的擴張，為1854年有記錄以來最長的一次。之前最短的衰退發生在1980年，持續6個月。（金十）[2021/7/20 1:03:54]

如圖，2023年1-3月在疫情和春節后，購買需求釋放顯著

2023年第二季度，廣州全市推新去化率僅為21％，遠低于2021年的年均去化率45％和2022年的年均去化率34％。一方面，房企在未獲得經濟明晰利好風向之前，營銷措施和土儲情況都偏向謹慎保守，慎重控制成本空間；另一方面，需求端上剛需買家同樣對經濟市場抱有明顯擔憂。兩相結合，市場供求雙方膠著狀態恐難突破。

文藝復興科技的大獎章基金2020年上漲76%，曾被允許進行BTC期貨交易:全球知名的對沖基金之一Renaissance Technologies（文藝復興科技）旗下的大獎章基金在2020年上漲76%，這是該基金表現最好的年份之一，只有2000年98.5%的漲幅和2008年82.4%的漲幅能超過今年表現。大獎章基金只允許文藝復興科技的現有和早前合作伙伴參與，2020年4月份，大獎章基金被允許進行BTC期貨交易。

據悉，文藝復興科技下面的另兩只基金，文藝復興機構股票基金今年下跌22.62%，另一只新基金Renaissance Institutional Diversified Alpha今年下跌33.58%，兩只基金位列匯豐銀行評出的2020年表現最差的20大投資品表單。（institutionalinvestor.com）[2021/1/14 16:10:08]

二手市場方面，出于“賣一買一”的置換需求，二手賣家放盤量高達20萬套，同增15-20％，但實際成交卻同比下降了15％，二手買家“從看樓到成交”的時長也由以往的2個月增長至3-4個月。供旺需弱的情況下，二手市場的議價空間由原來的中心區3％擴至5-8％，郊區5-8％擴至10％以上。

聲音 | 工信部：2020年持續深化區塊鏈等技術創新與產業應用:12月23日，2020年全國工業和信息化工作會議在京召開。會議要求明年抓好7個方面重點任務，著眼融合發展，拓展數字經濟發展新空間。堅持智能制造主攻方向，持續深化人工智能、區塊鏈、物聯網、大數據等技術創新與產業應用，推動工業化和信息化在更廣范圍、更深程度、更高水平上實現融合發展。依托工業互聯網創新發展工程，繼續推進網絡、平臺、安全三大體系建設。（工信微報）[2019/12/23]

與此同時，二手房放盤的增量也倒逼回一手房開始實施更加積極的營銷措施。

其中，珠實、萬科和中海均給出了不同程度的一口價、特價單位，除中海觀云府外，珠江花城、天河壹品、珠江花嶼花城、萬匯天地·臻園、萬科·黃埔新城、萬科·都會四季、中海·觀澔府以及中海江泰里均開放了渠道和全民營銷政策。此外，天河壹品和萬科·黃埔新城為助力改善客群“賣一買一”，還提供了舊房評估、專業咨詢等特別服務。

當然，受二手市場影響最大的還是外圍郊區。在中心區，一二手房無論是樓齡、產品戶型還是配套服務差異尚且較大，而郊區次新房和一手房則相近無幾。從上半年廣州各版塊的價格變動來看，下跌主要發生在增城和花都兩大區域。尤其是增城的永寧和荔城、花都的迎賓大道共三大板塊，持續跌勢貫穿2023半年周期。

總的來說，近階段的廣州新房市場將從過往的“中心升、近郊穩、遠郊跌”聚合至僅中心區域優勢地段穩中向好的“兩級分化”結構。

區域優質資產“韌性”十足

從廣州市分區域來看，中心區“堅挺有彈性”的上半年大部分項目價格走穩。其中，一季度白云和荔灣部分偏冷的項目啟動了“特價讓利出貨”，優惠幅度集中3-5％，促銷成效顯著直接影響到相關項目二季度的優惠解除。

與此同時，有如荔灣白鵝潭悅府、琶洲南TOD、琶洲樾等多個優質景觀資源項目在推售中受到市場熱捧，1000萬以上的成交占比首次突破4成，500-800萬供貨緊缺。

此外，在中心區“天花板”天河，保利天瑞等多個千萬級全新盤入市后成交良好，區域供求同比均漲超6成，熱點板塊較以往增多，2000萬以上豪宅有4個上榜成交前10，800萬以下供求矛盾反而更為突出。

值得注意的是，保利天瑞首開價僅“7字頭”，去化7成不可謂不快。加上2023年春節過后，城投珠江天河壹品、珠江花城及保利天匯等傳統熱銷項目供貨量放緩，區域新貨剩下的多為800萬以上產品，因而區域整體來看，新貨去化還是下降了46％。

而廣州近郊黃埔、番禺兩區則面臨供需兩弱的問題。黃埔受標桿“熱盤”缺貨和科學城東受二手市場擠壓影響，整體供求同比下跌1成左右。具體來看，缺貨的“熱盤”為萬科城市之光和富頤華庭。而受而受擠壓的科學城東、科學城、黃陂等板塊成交下滑則拖動了市場的整體情況，相關項目在成交前10榜排名中滑落數位，而黃埔新城等低總價、大體量項目則成交攀升。

番禺方面，區域整體供應同比略減1成，成交受越秀和樾府等熱盤二季度缺貨及項目促銷力度不足影響。市場供求熱點集中萬博漢溪長隆、廣州新城、廣州南站3個板塊。“品牌大盤+交通/生活配套較優”的項目成交穩定，如耀勝新世界、星瀚、瑞麓府、星寰、悅公館、亞運城等。

最后來看看遠郊，總價低、配套優的項目依然有一定市場。從近兩年遠郊半年度成交數據來看，增城、南沙、花都三大區域低總價項目穩中有進。其中，增城150萬以下成交占比為37％，南沙150-300萬成交占比49％，花都150-200萬成交占比為23％。

價格表現方面，近兩年遠郊項目價格環比在2022年6月已達高峰，增長率高達37％，其后一路下降20％、9％至2023年6月的10％。2023年后，遠郊庫存開始高位回落，受益于競爭壓力趨緩，項目降價壓力得以緩減，降價出貨的項目顯著減少。

“階段性超跌”有宏觀經濟下行的影響，也有實體產業利潤再度壓縮的因素，但未來的市場趨勢依然有回升的可能。

一來，政策面上繼續維護市場的決心依然較大；二來，從市場自身發展來看，中心城區優質物業的資產較為穩健，而近郊和遠郊在一段庫存承壓期后已出現回暖跡象，2023年6月相關區域商品住宅庫存面積為579萬㎡，較去年底下降11%，近20個月來首次低于600萬㎡。

物極必反，筑底回升。經過南沙、花都、從化等地的進一步調價，積極去化后，廣州下半年度新房市場有望回到一定成交水平。

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