韓國房價大崩潰，為何泡沫？為何破裂？_:

韓國樓市曾是全球最熱的地區之一，過去五年，韓國房價整體漲了80%，2020~2021年最大漲幅超過40%，首爾更是超過50%，房價一度達每平方米15萬人民幣，僅次于中國香港。然而，最近，韓國房價崩了。2021年8月隨著韓國央行開始加息，房價開啟了崩盤模式，首爾實際交易房價暴跌25%，部分社區更是跌了3-4成，跌幅達歷史之最，成交量也暴跌超7成。這究竟是怎么回事？韓國樓市的泡沫是如何形成的？又是什么因素導致了它的破裂？

金融時報：三分之二的韓國加密交易所將在9月關閉:9月13日消息，韓國金融監管機構金融服務委員會已將外國和本地交易所注冊為合法交易平臺的截止日期定為9月24日，預計韓國60家加密貨幣運營商中有近40家將被關閉。FSC已建議無法滿足監管條件的交易所在9月17日星期五之前通知其客戶任何可能的關閉。幣安已在上個月主動暫停韓元交易。目前，韓國的加密交易由四大交易所主導——Upbit、Bithumb、Korbit和Coinone——它們占該國總交易量的90%以上。但42種韓國投資者主導的“泡菜幣”（山寨幣）可能受到上述舉措的影響，“由于投資者無法兌現僅在小型交易所上市的山寨幣，預計在截止日期附近會出現類似于銀行擠兌的情況”。（《金融時報》）[2021/9/13 23:21:24]

泡沫的形成

報告：韓國釜山91%受訪公司表示不計劃使用區塊鏈:研究機構Busan Research最近的一份報告表明，在韓國城市釜山，受訪的100家公司中91%表示不計劃使用區塊鏈。在另一項涉及26家區塊鏈業務的公司中，23%抱怨最近面臨監管障礙。此外，有19%的公司表示缺乏政府指導，15.4%的企業表示缺乏相關技術與人力資源。釜山在韓國以“區塊鏈沙盒”聞名，去年從韓國政府獲批在一塊“無監管”的區域內從事區塊鏈相關活動。該城市曾計劃建立虛擬電廠，甚至自己的城市代幣。（Cointelegraph）[2020/9/18]

韓國樓市的泡沫主要有以下幾個原因：

動態 | 韓國區塊鏈公司為醫療行業開發加密貨幣支付平臺:據Innovation Enterprise消息，韓國區塊鏈開發商Digital Digital Exchange（DGE）和韓國醫療集團Regen合作，將為醫療行業開發加密貨幣支付平臺。新平臺將通過安全加密的支付方式，以更低的成本為加密貨幣用戶提供醫療服務。新平臺將接受DGE的TMTG coin、BTC和ETH支付。[2018/11/24]

低利率政策。2016年歐債危機蔓延到韓國出口需求，韓國將基準利率由3.25%下調至1.25%，成為這輪房地產上行的起點。而2020年疫情的爆發，韓國更是將基準利率降到了0.5%。低利率刺激了住房需求和投資需求，推動了房價上漲。

韓國政府將加強對加密貨幣交易的管理:根據韓國政府政策協調辦公室的一份聲明，政府建議采取措施，有條件地允許在能保護投資者并保持貿易透明度的交易所進行加密貨幣交易，禁止金融機構，未成年人和非本國居民交易。同時，政府可能會對加密交易的資本利進行收稅，以此來抑制韓國目前瘋狂的投機行為。政策制定者還將組成一個工作小組，審查征收和尋求“平衡”的政策，且不會傷害區塊鏈技術。[2017/12/14]

供應不足。韓國的土地資源有限，尤其是首爾等大城市，土地稀缺性高。同時，政府對土地開發和住宅建設有嚴格的管制和限制，導致供應不足。供需失衡使得房價持續走高。

傳貰制度。傳貰是一種介于月租和所有權之間的租房方式，在傳貰房租約最開始，租戶需繳納當前房產市場價值50%-80%的單一保證金，其后在整個租約期間無需支付其它租金。合約通常為2年，并可再續約兩年，房東需在合約期滿后退還所有押金。傳貰制度使得租戶可以用較低的成本住進高檔住宅，而房東可以用收到的押金進行投資或購買新的房產，并以傳貰方式繼續出租。這樣一個三贏的局面推動了傳貰房價格大幅上漲。

稅收政策與購房限制措施。為了遏制房價上漲和炒作行為，韓國政府采取了一系列稅收政策和購房限制措施，如提高資本利得稅、征收綜合不動產稅、限制貸款額度、限制購買次數等。然而，這些措施并沒有起到預期的效果，反而加劇了市場扭曲，使得房價更加高企。一方面，這些措施抑制了住房的流動性和供應，導致房源緊張；另一方面，這些措施增加了購房者的預期成本，促使他們加快購買，以免錯過機會或面臨更高的稅負。

泡沫的破裂

韓國樓市的泡沫破裂主要有以下幾個因素：

利率上升。2021年8月起，韓國央行開始了有史以來最激進的加息措施，目前累計加息275個基點，將基準政策利率推高至3.25%，為2012年以來的最高水平。利率上升增加了購房者和租戶的負擔，抑制了住房需求和投資需求，引發了房價下跌。

供應增加。2022年尹錫悅上臺后，宣布韓國政府將在2023至2027年問提供270萬套住房，首爾在內的首都圈地區將供應158萬套。供應增加使得市場供需平衡有所改善，降低了房價的上漲壓力。

傳貰危機。傳貰制度只適合于房地產的上升周期。通過傳貰制度購房的房主，必須用下一個租客的押金才能返還之前的押金。但隨著房價下跌，按比例得到的新押金已不足以償付原押金。對租客來說，一次性交付大筆資金的成本越來越高，與其如此，租客當然不會再選擇傳貰房。對房東來說，如果租客退租，房東拿著押金連環炒房，屬于典型的“短債長投”，這種資金錯配情況直接導致背負巨額房貸的房東，面臨巨大還貸壓力，要么選擇賣房，要么選擇跑路。傳貰危機引發了市場恐慌和信用風險，加速了房價下跌。

出口低迷和通脹上升。韓國經濟高度依賴出口，而近期全球經濟復蘇放緩、貿易摩擦加劇、新冠疫情反復等因素影響了韓國出口表現。同時，韓國通脹率也持續走高，2021年10月達到3.2%，創下11年新高。出口低迷和通脹上升削弱了韓國經濟增長和民眾購買力，影響了樓市需求。

韓國樓市的崩潰對韓國經濟和金融穩定造成了嚴重沖擊，也給政府和央行帶來了巨大挑戰。如何平衡通脹和增長、如何化解信用風險、如何調控樓市、如何平衡通脹和增長、如何化解信用風險、如何調控樓市、如何保護民眾利益等問題都需要韓國政府和央行認真思考和應對。韓國樓市的噩夢是否結束了？還要看韓國能否有效地應對這些挑戰，恢復市場信心，實現經濟和社會的穩定發展。

Tags：

BNB價格