中國家庭應該持有三套房，你買對了嗎？_比特幣:福布斯幣是什么幣

房價似乎停下了上漲的勢頭

這種“連跌11月”的說法，并不是那么讓人信服和舒服。比如深圳，深圳房價自2016年9月開始下跌，已經連跌11個月。但查看一下數據就能發現，除了2016年10月，突然跌去了將近6000元之外，從2016年10月到2017年8月，深圳房價僅僅跌了1229元，平均每個月跌去123元，相比于5.5萬元的均價幾乎可以忽略不計。

不過不管怎樣，至少現在房價不會嗖嗖地往上竄了。房價暫時冷卻，投資者和購房者也應該冷靜一下了，不僅僅說要觀望市場，更要從既往的經驗，發展出適應未來房地產市場的新思路；而不是一味地盯著房價漲與跌。

為什么房價不再是房產投資的核心因素呢？拜資本市場的不確定性所賜，房產投資行為和個人經濟生活變得無常和不可預測，并且大趨勢上說，未來更是如此。這令人望而卻步，也令人容易陷入瘋狂的境地，比如瘋狂的囤積資產。但反過來說，這也是一種機遇與解放，引導我們越來越愿意取得控制權。這種控制權，不僅僅是對于資產規模的控制，更要對資產類型加以控制，簡單說，就是從單一盈利方式、單一資產持有變為更加多元的方式。

聯合國貿發會議報告：不依賴大宗商品的發展中國家在使用區塊鏈等方面表現更優:7月7日，聯合國貿發會議發布《2021年大宗商品與發展報告》。報告強調了低技術能力和高大宗商品依賴度之間的相關性。報告中提到的技術發展指數顯示，依賴大宗商品的發展中國家的平均分值為1.55，而中國、印度、墨西哥、土耳其和越南等不依賴大宗商品的發展中國家的平均分值為5.17。不依賴大宗商品的發展中國家在使用人工智能、物聯網、區塊鏈和機器人等方面表現更優，因而其技術發展指數的平均得分更高，而依賴大宗商品的發展中國家在這方面的表現較差，其技術發展指數的平均得分因而更低。（經濟日報）[2021/7/8 0:35:27]

比如，我們常常羨慕拆遷改造的擁有“三套房”，很多地方拆遷給到的房產，多是集體土地上的房產，這樣的“三套房”，其實就是單一居住功能；不是“城中村”的投資者，或許沒有機會一下獲取這樣的“三套房”，但每個人都應該通過各種方式，擁有自己的三套房。

聲音 | 達沃斯經濟專家：加密貨幣區塊鏈經濟正在發展中國家蓬勃發展:據Cryptonews 1月21日消息，達沃斯世界經濟論壇上，經濟學家小組討論稱，數字金融、加密貨幣和以區塊鏈技術為動力的經濟學正在不受挑戰地席卷發展中國家市場。他們認為，金融科技業務和加密貨幣在新興市場中正在蓬勃發展，而不是與銀行和傳統金融家并肩作戰。經濟學家們稱，數字破壞甚至是不可能的，因為并沒有“沒有成熟的金融系統可以破壞”。其中，倫敦經濟學院（LSE）的經濟學教授Keyu Jin表示，“實際上，數字服務實際上是在填充，而不是中斷。中國是發展中國家擁有金融科技領域一些領先技術的領先例子之一。很顯然，這種高度集成的系統已經幫助了農村地區，并幫助了小企業。”[2020/1/22]

第一套：自住房

分析 | Facebook的Libra在發展中國家可能很有吸引力:據The National Interest報道，北卡羅來納大學格林斯伯勒分校管理學教授Nir Kshetri發文稱，在通貨膨脹率高、利率高和匯率不穩定的經濟體中，包括Libra在內的加密貨幣對消費者和企業具有吸引力。例如，阿根廷電子商務公司Avalancha為比特幣支付提供10%的折扣。這很有道理，因為阿根廷比索在2018年前八個月貶值了一半。 Facebook的Libra受到了西方政府官員和媒體評論員的大量批評，但Libra并不是針對他們的。Libra的一個主要目標市場是發展中國家的用戶。通過研究發展中國家的加密貨幣、區塊鏈和其他技術，Kshetri表示可以看出數字支付系統已經很有吸引力了。Libra的潛力可能更大，因為Facebook的資金和技術進步可能會讓Libra比許多現有的方法更容易。[2019/6/27]

自住房是基本生活的保障，也正因為有自住的需求，才會讓房價如此敏感；人人都需要住房子，卻不是人人都能買得起房子，否則，黃金也很貴，比特幣一度也很貴，但并沒有聲音指責它們價格太高。不過，換個思路想想，只要能住進去，為什么一定要買呢？只要有棲身之所，為什么一定要不停換大房子呢？把居住的基本功能與較高需求混為一談，于是就與個人能力發生矛盾，生活的幸福系于自己無法企及、卻被人為定義為“剛性需求”的房子上，幸福感從何而來呢？

現場 | Elixxir創始人：發展中國家將因區塊鏈受益更多:金色財經現場報道，今日在第二屆世界數字資產峰會上，Elixxir創始人David Chaum在題為\"區塊鏈與金融科技：擴展支付網絡\"的圓桌討論上表示， 目前人們都在談殺手級應用，這是令人興奮的。但大規模應用之前我們必須考慮隱私問題。人們不僅要掌控自己的金錢，也應該考慮保護所有人的所有數據。在30年的加密學等研究中，區塊鏈是目前看到的唯一的有效途徑。區塊鏈可以保護人們的隱私，也能為國家提供了抵御“數據殖民”的有效方式，發展中國家將因為區塊鏈受益更多。[2018/12/12]

因此，第一套自住房，要按能力衡量，而不是按照需求；有實力買的，就要根據自己的實際收入，把月供控制在家庭總收入的35%之內，首付必須是百分百自有，不要過多的背負債務；而在租售同權、共有產權的大趨勢下，租房也可以實現這第一套房功能。

第二套：增值房

過去二十年地產的經驗，給人的感覺是，房子總會漲價，而且會漲出一個讓人驚嘆的高度；坊間也多有“上市公司賣套房扭虧為盈”的逸聞。但房產的增值必須要注意兩點：一、增值收益是一次性的，賣了就沒有了；這套房賺了100萬，那就是100萬，之后再有盈利，也與你無關。二、房產增值同M2增長同向同幅度，也就是說，房子確實漲了100萬，但實際購買力是否能增長100萬就不一定了。

此外，房產增值落袋為安之后，接下來怎么辦？再買入房產？然而市場上房子并不是只有你的漲價，房產投資的擴大再生產，實質上是擴大再負債，而且由于房價高了，房子貴了，你的負債也就會多了；即便把前期的增值部分都投入到房產上，盡可能多的交付首付，使得月供維持之前的水平不變，那又圖什么呢？明明賺了錢，明明是百萬富翁、甚至千萬富翁，每個月依然要繳納月供，可用于消費的部分不見增長，怎么能說財富增加了呢？

因此，對于第二套增值用的房子，見好就收，設定退出機制，做只吃魚身的投資者，不要妄圖把整條魚都吃下；越到最后，風險越大，市場的波動可能會顛覆之前的收益。這方面最成功的例子是李嘉誠，他總是在人們看漲的市場中拋售資產，看似“不開竅”的行為，算下來真正到手的財富卻是最多最穩妥。

第三套：現金流房

房子怎么帶來現金流？方法很簡單，往外租。只要能租出去，就會有租金；至于租金多少，空置時間長短，這就是體現投資者眼界的地方了。北上廣房子易出租，但由于前期投入過多，導致租金回報率不夠高，平均下來連2%都不到，再加上貸款利率在5%，等于這樣的房子投資者要倒貼3%，因此就不能稱為現金流房。

哪里的房子可以承擔的其吸金的功能？算法上面也介紹了，收入大于支出就行了。這里不做具體市場的推薦，只是要提醒投資者：你的三套房，決定了你的財富方式；并不是說只有現金流才是唯一創富的手段，而是要根據自己的實際情況，來重新規劃和配置自己的房產。如果手中資金量不足，期望一種更為奢侈的生活，那就可以考慮配置可以帶來現金流的資產；如果眼界夠深邃，達到了李嘉誠的水平，買入賣出也未嘗不可，只是很少有人能有這個魄力，不信就看看你周圍的人，誰能在當下看準機會賣房子呢？如果是剛剛起步，就不要為房子耗盡自己的全部財富與精力，租住是個好的選擇——至于有些人說，現在買不起，未來更買不起，那是針對止步不前，就靠一份工作一點點漲工資作為收入的人；對于這樣的人，我倒覺得，現在痛苦的買套房，未來可能會更加痛苦。

總之，“房事”，是人生大事，但不是人生唯一的事。在愈發多元、黑天鵝頻頻出現的時代，把握住自己的節奏，比跟風追求一個看似高收益的項目，更為重要，也更為安全。

本文作者：劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，中國外國專家局澳籍專家資質，多家媒體房地產專欄作者、作家，微信號劉磊房產評論。

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