房地產并非蓄水池，而是核動力印鈔機_信用鏈:KTV價格

一直以來都有一種典型的論調，認為房地產是蓄水池。也因此，大家往往都有一個很自然的猜想，覺得房市吸納了天量的資金，一旦房市崩潰，則資金流出房市，必然洪水滔天萬劫不復。聽起來好像也沒什么毛病，但是回頭一想，事實好像并非如此。

更令人意外的是，現實結論恰恰還是完全相反的。房價下跌，不但不會造成通脹，反而會造成通縮。列舉兩個簡單的例子，日本房地產泡沫破滅后通脹了嗎？沒有，相反則是陷入了20多年的通縮。美國房地產次貸危機后通脹了嗎？也沒有，反而是美聯儲為了應對通縮的風險，祭出了史無前例的四輪量化寬松。

那么，人們的認知和現實之間到底存在著怎樣的誤區呢？上周我在一篇文章中引用了復旦大學韋森教授的一個經典小故事。通過這個小故事我們知道，貨幣供給既有內生性，也有外生性。

我們可以把韋森教授的小故事套用在房地產市場。現在，我們開始做一個非常簡單的假設，有這么幾個角色：房地產開發商，銀行，建筑材料供應商，施工隊，和買房者。

暹羅房地產與加密交易所Bitkub合作，接受加密貨幣作為支付選項:11月12日消息，泰國知名房地產經紀商之一“暹羅房地產”（Siam Real Estate）與泰國加密貨幣交易所Bitkub合作，現在接受加密貨幣用于支付房屋、別墅、公寓、土地和租賃費用。暹羅房地產旗下有普吉島、曼谷、芭堤雅、華欣、蘇梅島、甲米、攀牙、清邁超過15000處房地產，包括新的房地產項目、住宅、別墅、公寓、土地和長期租賃。Bitkub將利用低成本的基礎設施接受加密貨幣，允許快速交易和簡易交易程序。（曼谷郵報）[2021/11/12 21:46:16]

首先，我們先理清一個簡單的邏輯：當居民在銀行存入100萬之后，銀行給企業貸款50萬的話，并不會讓居民的存款可用額度變少50萬。這個時候，居民可用的存款額度依然是100萬，但是企業的存款卻多了50萬，與此同時負債也多了50萬。而整體的存款總量則從100萬增加到150萬。

Kraken營銷總監Dan Held：比特幣將超過房地產200萬億美元的市值:Kraken營銷總監Dan Held相信比特幣將超過房地產的200萬億美元市值，這將使BTC的價格為每個代幣約950萬美元。“這是一個范圍廣泛的數字，但我認為比特幣的市值應該在十到兩百萬億之間……”在接受Kitco新聞采訪時，Held要求主持人暫停他對200萬億美元比特幣市值的懷疑，稱他應該考慮“價值資產存儲的總可尋址市場”。他繼續列出價值存儲資產，包括黃金、法定貨幣、主權債務和房地產，這些資產本身就擁有250萬億美元的市值。他補充說，作為一種價值存儲，所有這些都“本質上比比特幣弱”。“它們都不是數字原生的，很多都可以被查獲和審查，還有其他不能用它們做的事情，它們不可分割，它們不是很耐用，所以比特幣的貨幣屬性使其成為一種非常性感的價值資產存儲。”Held認為比特幣將在某個時候與房地產競爭，達到200萬億美元的估值。然而，他沒有給出這個發生的大概時間表，只是說它會持續很長時間。

最近，Validus Power Corp 的執行董事Greg Foss提出了45萬億美元的比特幣市值，為BTC定價210萬美元。他的想法是，比特幣在未來可能占全球900萬億美元資產估值的5%。他說，隨著石油和天然氣供應商放棄美元而轉向比特幣，這將在未來十年內發生。（cryptoslate）

盡管目前這似乎是一個很大的問題，但福斯堅持認為，美元作為一種通脹資產，會隨著時間的推移而貶值，這對能源供應商來說是一個主要問題。[2021/8/1 1:27:59]

理清了這個邏輯再來具體到房地產企業。房企從政府這里拿到地，向銀行抵押貸款10億的話，房企的存款和負債同時增加10億，然后房企支付給建筑材料商和施工隊費用。如果支付不是即時的，那么材料供應商和施工隊也需要銀行貸款，同理，社會總體的負債規模和存款是一起增加的。

分析師：過去三年股票、黃金和房地產波動性越來越大，比特幣波動性繼續降低:加密貨幣分析師Willy Woo發推稱，過去三年，股票、黃金和房地產的波動性越來越大。波動性是經濟不確定性的標志。與此同時，比特幣繼續其降低波動性的趨勢。[2021/1/28 14:15:11]

這里，房企、材料商、和施工隊的負債，都是銀行的資產。銀行指望這些貸款未來產生的利息作為自己未來的現金流收入。這個過程中，銀行的資產是高速增長的。但是我們會發現，這個過程里，央行并沒有提高基礎貨幣的供應總量，但是貨幣卻被信貸活動無中生有創造出來了。

等房子蓋好了以后，房企如果結清了材料款和工程款，那么這個時候，材料供應商和施工隊的存款增加，房企的存款減少，數目是完全一致的，而且存款的增加數量和房企存款的減少數量是一致的。同時，這個過程中，貨幣的總量是不發生變化的。當然，如果彼時材料供應商和施工隊償付了貸款，那么貨幣總量是下降的，但是因為企業有利潤，企業信貸活動前后相比，企業的存款數量是增加的。

Ubitquity與Rainier Title合作利用區塊鏈保存房地產和產權記錄:基于區塊鏈的房地產和產權記錄保存平臺Ubitquity近日宣布將與Rainier Title達成合作，后者是一家服務于華盛頓州的產權和第三方托管公司。Ubitquity將打造一個平臺，用于創建代幣化的產權記錄和產權轉讓的平行記錄。（CryptoNNinjas）[2020/8/7]

接下去就是銷售階段，銷售開啟后，買房者入市買房。大部分買房者買房還是需要靠房貸的。房貸本質上是拿自己的房屋做抵押進行的貸款。而上面的過程我們已經發現，信貸活動是增加貨幣的。原理是一樣的，你存款100萬到銀行后，隔壁老王貸款去買了房，這個時候銀行里房企存款賬面上增加了隔壁老王的房款，但并不會減少你的100萬存款。這個時候購房者的首付+銀行貸款=房企增加的存款數量。

動態 | 澳大利亞房地產公司成功拍賣一房產 最終售價457 BTC:據Ethereum World News消息，澳大利亞房地產公司LJ Hooker已于4月8日成功拍賣新南威爾士州Casuarina的一棟房產，最終拍賣價為457 BTC，估值約合240萬美元。此前3月19日消息，澳大利亞房地產公司LJ Hooker將與拍賣師James Pratt和區塊鏈相關公司NuYen合作，為新南威爾士州Casuarina的一棟房地產進行在線拍賣。用戶可以使用BTC或BNB支付。[2019/4/9]

而且這個過程中，銀行貸款也是新增的貨幣，社會總體的貨幣供應總量又上升了。

等到房地產企業賣了房之后，償付了銀行的貸款。只要房地產企業不是虧本買賣，那么開發前和開發后，房企存款的數量是增加的。那么算總賬，房企、銀行、施工隊、材料供應商都盈利了，存款增加了。而且只要還房貸的人還沒有還清，這一筆信貸還在，那么整體的貨幣總量還是上升的——社會所有人存款相加是變多的。

直覺上，好像買房者買了房，他的財富就被“固定”在這棟房子里了，被“蓄”住了。而且為了還房貸，往往還需要縮衣節食。但是現實中，因為房地產的屬性，開發、施工和最后的銷售階段，都伴隨著比較大額的信貸活動，而有信貸的過程中，貨幣總量是會增加的，而不是減少的。故而房地產其實是貨幣的創造者，而不是吸收者。

當然，這個時候細心的人可能會發現一個問題，既然房地產是印鈔機，那么房地產增加的貨幣再進入房地產就會推升房價，從而形成一個正反饋，事實上，這的確是房價飆升的原因之一，但并不是房價上漲的唯一原因。

很多人之前爭論房價是因為人口涌入城市的真實需求還是因為政府放水帶來的泡沫而鬧得不可開交，但是這樣的爭論都有一種奇怪的預設，好像一件事情的成因只能有一個。而事實上，兩者是互相交織和加強的，不能以簡單的非此即彼來論述之。這里我們暫不詳細討論房價的問題。

繼續回到今天的主題。理論上來講，只要開發商不斷的蓋房子，而買房者源源不斷的來買房，那么廣義貨幣就會源源不斷的被創造出來。但是一旦這個鏈條斷裂了會發生什么呢？比如開發商破產了，比如買房者還不起房貸了，那個時候，那些之前被創造出來的錢并不會轉移走，而是會隨著信用的崩塌而直接消失掉。

就比如，一旦房價下跌，就會帶動所有相關行業的有效需求減少，加上資產價格持續下跌，人們會更傾向于持有貨幣而不是資產，資產價格進入下跌螺旋，銀行放貸意愿降低，社會融資需求也減少，通過貨幣乘數創造的廣義貨幣增速就下降，銀行系統會慢慢失去創造新增貨幣的能力。

美國次貸危機后通過量化寬松向市場投入了天量的基礎貨幣，但整體貨幣供應量和信貸卻沒有增加多少，大量的流動性作為超額準備金又流回了央行，存放于各家銀行在美聯儲的準備金賬戶，可以說危機后美聯儲貨幣政策傳導的利率渠道和信貸渠道實質上都處于失效狀態，陷入了流動性陷阱。而同樣情況在日本已經持續了20多年，在2016年日本央行甚至對超額準備金實行負利率，逼銀行把錢拿去放貸，不要放在央行賬戶。

其實幾百年前，聰明的銀行家們就已經參透了錢的本質就是信用，市場信心和景氣度降低，信用進入緊縮周期，貨幣自然就緊縮。房價下跌，出現大量壞賬，債權債務同時被消滅，信用和貨幣也會隨之湮滅。那些廣義貨幣怎么來的，就會原路怎么消滅。

有人可能會問，既然房地產是印鈔機，而并非蓄水池，那么這么多年房地產蓬勃發展創造的天量貨幣都去哪里了呢？實際上非常簡單。

三十年前，人們賺的錢只夠吃飽穿暖；

二十年前，大家吃飽穿暖的同時，還用上了家電；

十年前，我們吃飽穿暖，用上了家電，還買房買車；

而現在，除了上面這些生活必需品，很多人隔三差五還去KTV唱個歌，晚上王者榮耀買個皮膚，每年旅游兩次，等等。除此之外，還反映在通脹和資產價格的上升。

當社會經濟蓬勃向上的時候，越有錢，越有資產的人，離印鈔機的距離就越近，越容易得到超發的貨幣，這也在很大程度上造成了社會貧富差距一步步加大。

然而，盛宴不可能永遠持續，當經濟增長跟不上負債高企的步伐，崩緊的信用鏈條就會變得越來越脆弱，以至于到那個時候來自于市場的任何一點風吹草動都有可能成為壓垮泡沫的最后一根稻草。

歸根結底，還是要挖掘新的經濟增長點和提高全要素生產率。這才是所謂“脫虛向實”的根本意義。

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